634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 1965'te yürürlüğe girmiş olsa da 2007'deki köklü değişikliğiyle bugünkü şeklini almıştır. Kanun; aynı bina veya aynı yerleşke (site) içindeki daire ve dükkan maliklerinin ortak alanları, ortak giderleri ve yönetim ilişkilerini düzenler. Bu rehber, günlük yönetim uygulamasında en sık karşılaşılan başlıkları özetler.
Yönetim planı: sitenizin anayasası
Yönetim planı (KMK m. 28), tüm kat maliklerini ve halefler/intikal edenleri bağlayan yazılı sözleşmedir. İçinde; ortak alanların kullanım kuralları, aidat bölüşüm esasları, yönetici seçimi ve yetkileri, evcil hayvan, gürültü, iş yeri kullanımı gibi konular bulunur.
Kat malikleri genel kurulu
Olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır — tipik olarak ocak-mart arası. Olağanüstü genel kurul ise; yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı talebiyle her zaman toplanabilir (KMK m. 29).
Toplantı ve karar nisabı
- İlk çağrı toplantısı: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının katılımı.
- İkinci çağrı toplantısı: en az 15 gün sonra, katılan maliklerle yapılır (nisap aranmaz).
- Genel kararlar: toplantıya katılanların oyçokluğu.
- Yönetici seçimi: kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğu.
- Yönetim planı değişikliği: 4/5 oy çoğunluğu (sayı + arsa payı).
- Ortak yerde yenilik (çok masraflı): oybirliği.
Aidat nasıl bölünür?
KMK m. 20'ye göre ortak giderler; yönetim planında başka şekilde belirlenmedikçe arsa payı oranında paylaşılır. Ancak pek çok yönetim planı pratikte eşit bölüşüm, daire ve dükkan sayısına göre bölüşüm veya daire büyüklüğüne göre bölüşüm öngörür.
Kullanımdan bağımsız giderler
Asansör bakımı, güvenlik, temizlik, yönetim ücreti gibi masraflar; dairesini veya dükkanını kullansa da kullanmasa da tüm maliklerden alınır. Kat maliği "dairemde oturmuyorum" diyerek bu giderlerden muaf tutulamaz.
Aidat tahsilatı ve icra
Ödenmeyen aidatlar için yönetim (veya yönetim yetkisiyle hareket eden firma), kat maliği aleyhine icra takibi başlatabilir. KMK m. 20/c aidatların ödenmemesi halinde %5 gecikme tazminatı alınmasına olanak tanır. Borç tahsil edilemezse, nihai aşamada daire veya dükkan üzerindeki kat mülkiyetinin iptali davası dahi açılabilir (KMK m. 25 — çok ağır koşullarda).
Ortak yerlerin yönetimi ve yenilikler
Ortak yerler; çatı, cephe, giriş, merdiven, asansör, park alanı gibi kimseye özel tahsis edilmemiş mekânlardır. Bir kat maliği, diğerlerinin onayı olmadan ortak alanda kalıcı değişiklik yapamaz (örneğin bahçeye çatı ilave etmek, cepheye uydu çanağı sabitlemek).
Yöneticinin sorumluluğu
Yönetici (kişi veya tüzel kişi); KMK m. 35 ve 36 gereği özenle görev yapmakla yükümlüdür. İhmal veya kötüye kullanma halinde şahsen sorumludur. Bu nedenle profesyonel yönetim firmaları, mesleki sorumluluk sigortası yaptırır. Yönetici her yıl; hesap ve işletme projesini denetçiye, denetçi raporunu genel kurula sunmak zorundadır.
Uyuşmazlıklarda başvurulacak merci
KMK uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK m. 33). Yönetim planına aykırılık, aidat itirazı, yönetici değişiklik talebi gibi konular bu mahkeme önünde görülür. Genel kurul kararlarının iptali davası, karar tarihinden itibaren 6 ay içinde açılmalıdır.
2026 itibarıyla dikkat edilmesi gerekenler
- KVKK uyumluluğu: kameralı sistem, ortak alan bildirimleri, ziyaretçi kayıtları için aydınlatma metinleri zorunlu.
- Enerji kimlik belgesi (EKB): daire veya dükkan satış-kirasında gerekli, yönetim belge arşivini güncel tutmalı.
- Atık yönetimi: Sıfır Atık Yönetmeliği kapsamında site ortak alanlarında ayrıştırma altyapısı kurulmalı.
- E-defter / e-fatura: yönetim tüzel kişiliği belirli eşik üstündeyse dijital belge zorunluluğu doğabilir — muhasebe danışmanıyla çalışın.
Sonuç
KMK, katı maddeler bütünü değil; sitenizin günlük düzenini kurgulamanız için çerçeve sunan bir araçtır. Yönetim planınızı güncel tutmak, kararları usulüne uygun almak ve her kararın arkasında yazılı belge bırakmak — uyuşmazlığa dönüşebilecek her durumu erkenden çözer. Yöneticilik sizi zorluyorsa kurumsal bir firmadan danışmanlık veya tam yetkili yöneticilik hizmeti almak, hem maddi hem hukuki açıdan koruyucu bir yatırımdır.